房屋買(mǎi)賣(mài)一般都會(huì)經(jīng)過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交付房屋，辦理房地產(chǎn)所有人變更登記手續(xù)這樣的流程。但是如果僅簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而未辦理房屋登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，這樣的的房屋買(mǎi)賣(mài)行為還有效嗎？

【案情】

2007年8月15日李某與黃某簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定李某將其所有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給黃某，價(jià)格為70萬(wàn)元，在年底前交清房款等內(nèi)容。合同簽訂后，黃某將70萬(wàn)元通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬給了李某，李某也將房屋交付給黃某使用，但由于種種原因，雙方未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2015年3月，黃某向李某提出辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)暴漲，當(dāng)年的房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)已達(dá)到400多萬(wàn)元，李某遂要求黃某再付100萬(wàn)元，黃某同意。

李某認(rèn)為雙方尚未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方買(mǎi)賣(mài)行為未成立，即使成立也無(wú)效。為此，李某將黃某告上法院，要求黃某將房屋退回。

【分析】

一般來(lái)說(shuō)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》在雙方簽訂后成立，自成立時(shí)生效，但《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”那么，辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)是否是房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的條件呢？

房地產(chǎn)權(quán)屬登記指的是房地產(chǎn)行政管理部門(mén)代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。從中可知，法律并沒(méi)有規(guī)定辦理權(quán)屬登記是買(mǎi)賣(mài)房屋合同本身的生效要件。

據(jù)此，上海房產(chǎn)律師認(rèn)為當(dāng)事人進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定辦理權(quán)屬登記，但辦理權(quán)屬登記確并非是買(mǎi)賣(mài)房屋合同本身生效的要件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，雙方所簽《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》仍然合法有效。

【判決】

法院審理上述案件后認(rèn)為李某與黃某簽訂的《買(mǎi)賣(mài)房屋合同》自成立時(shí)起已經(jīng)生效，雖未辦過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但該合同對(duì)雙方均具有約束力。為此，法院駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。

【結(jié)束語(yǔ)】

一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》在合同雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商一致后，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的主要條款如房?jī)r(jià)、交款時(shí)間等達(dá)成了合意，簽署之后，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同即告成立，雙方都應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定來(lái)履行自己的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)一方拒絕辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，另一方有權(quán)向法院起訴，要求對(duì)方履行合同，并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。