出租違章自建房屋的行為不受法律保護

案例介紹：

丁某系某村村民，2010年丁某在自家3畝農(nóng)田上建造了房屋10幢。2011年1月，丁某與莊某簽訂《房屋租賃合同》，約定將2幢房屋租賃給莊某使用，租金每月2萬元，租期3年，押金2萬元，租金每季度支付一次，違約金2萬元等等。合同簽訂后，莊某支付了首期租金6萬元及押金2萬元。之后，莊某就一直沒有給付租金。

2011年6月丁某將莊某告上法庭，要求解除《房屋租賃合同》，并要求莊某支付4月至6月的租金6萬元及違約金2萬元。莊某辯稱租賃房屋屬于違法建筑，雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效，同時莊某提出反訴要求丁某返還其給付的租金6萬元、押金2萬元。

另查，丁某出租的自建房屋未經(jīng)城市規(guī)劃部門審批，無相關(guān)建造許可。

律師分析：

本案的涉及兩個法律問題：1、雙方所簽訂的《房屋租賃合同》是否有效;2、如合同無效丁某是否應(yīng)當(dāng)返還租金。

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關(guān)法律的規(guī)定，未取得規(guī)劃許可證的自建房屋屬于違法建筑，以違法建筑為標(biāo)的簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。因此，雖然丁某與莊某簽訂的《房屋租賃合同》屬于無效合同，但莊某其租賃使用丁某的房屋也應(yīng)當(dāng)給付相應(yīng)的房屋使用費。

法院處理：

法院認(rèn)為丁某與莊某簽訂的《房屋租賃合同》屬于無效合同，丁某要求莊某給付租金和違約金的訴訟請求沒有法律依據(jù)，不予支持。對于合同無效，丁某和莊某均存有過錯，且莊某已使用房屋6個多月，莊某要求返還租金的訴訟請求也不予支持，但所付押金丁某應(yīng)當(dāng)返還。

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