提示：未經出租人同意承租人擅自轉租的，轉租合同無效出租人可行使合同解除權。
【案情簡介】
2010年9月，范某將一套自己所有的店面出租給秦某，租期為兩年。雙方約定：秦某不得轉租，否則范某有權解除租賃合同。2011年8月，秦某將該店面轉租給趙某，租期為一年，并約定期滿后可以續簽。2012年1月，趙某被房主范某告知將收回該店面，趙某認為秦某隱瞞真相導致自己無法繼續承租。于是趙某將秦某告上法院，請求法院確認該租賃合同有效。
【分析】
我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的，但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。
原租賃合同明確約定未經出租人同意，承租人不得擅自轉租，此時承租人自行轉租，違反誠實信用原則，本質上為惡意違約行為，此時，轉租合同應為無效，出租人可行使合同解除權，收回租賃物;對善意的次承租人來說，可依據無效合同的處理規定向承租人要求賠償損失。
在本案中，范某和秦某已在原租賃合同中明確約定，秦某不得轉租，否則范某有權解除租賃合同。秦某隱瞞真相，將該店面轉租給不知情的趙某，秦某此時并無轉租的權利，轉租合同應當視為無效。秦某與趙某的轉租合同無效，趙某的訴訟請求得不到法院支持。
《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”故，趙某可以向法院起訴要求秦某賠償其相應的損失。
1、 房產律師網是一群有著豐富經驗的專職訴訟律師創建的網站，長期致力于對我國訴訟制度及訴訟技巧的研究與實踐，目的在于為涉及訴訟案件的委托人提供切實可行的法律幫助
2、 如有任何疑問，請理解與我們聯系，歡迎撥打免費咨詢熱線：021-51602957
更多房產問題咨詢類目房屋買賣律師|? 房產繼承律師 | 房屋租憑律師|? 建筑工程法律律師|? 動遷安置律師|? 物業糾紛咨詢律師
