提示：未辦理房屋過戶手續(xù)的，如一方翻悔違約并無正當(dāng)理由的，而協(xié)議又能夠履行的應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行
【案情】
蔡某和陳某于2009年6月8日簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定由蔡某將自己擁有的一棟占地60㎡的三層磚混結(jié)構(gòu)的房屋以38萬元賣給陳某，并由陳某先交五5萬元定金。同時約定由蔡某協(xié)助陳某辦理房屋過戶手續(xù)后將房屋交付給陳某使用，待陳某入住后即付清房款。合同訂立的當(dāng)天，陳某按約定將定金支付給蔡某。
蔡某的房屋規(guī)劃入了城鎮(zhèn)擴(kuò)建范圍，房屋要變成門面房，故該地段的房屋價格大幅度上漲，蔡某后悔將房屋賣給陳某，拒絕去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，陳某多次找蔡某協(xié)商，催促蔡某盡快履行合同、辦理過戶手續(xù)并交付房屋。這時蔡某明確表示要反悔，不愿再履行原來訂立的房屋買賣合同，并主動提出可以按法律規(guī)定雙倍返還陳某交付的定金。
因雙方協(xié)商未果，陳某于2012年1月8日將蔡某告上宜州市法院，請求法院判令蔡某繼續(xù)履行合同。
【評析】
本案雙方爭議的焦點(diǎn)就是房屋買賣合同訂立后，出賣方返悔，他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么民事責(zé)任的問題。涉及的法律知識是：在房屋買賣合同中債權(quán)行為和物權(quán)變動是統(tǒng)一的還是互相獨(dú)立的。
《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第85條規(guī)定：財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這說明財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不能影響雙方協(xié)議的效力，該項規(guī)定當(dāng)然也適用于房屋買賣合同。
所以，在司法實(shí)踐中，只要房屋買賣合同雙方意思表示真實(shí)且不違反法律規(guī)定，那么就是有效的合同，如果出賣方反悔，拒不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，其結(jié)果僅僅是不發(fā)生物權(quán)的變動，但所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移并不影響合同債權(quán)的成立，買方可以依據(jù)買賣合同要求賣方繼續(xù)履行買賣合同，而由賣方協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。當(dāng)然，在本案中的原告具有選擇權(quán)，他即可以要求被告繼續(xù)履行合同也可以要求被告雙倍支返還定金，無論原告選擇哪一種救濟(jì)方式法院都應(yīng)當(dāng)支持。
【判決】
合同雙方當(dāng)事人就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移已達(dá)成協(xié)議，但簽訂合同并沒有辦理過戶登記手續(xù)的，即該房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是并這不影響合同的效力，買賣雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然成立。故法院判令被告交付房屋辦理過戶手續(xù)。
1、 房產(chǎn)律師網(wǎng)是一群有著豐富經(jīng)驗(yàn)的專職訴訟律師創(chuàng)建的網(wǎng)站，長期致力于對我國訴訟制度及訴訟技巧的研究與實(shí)踐，目的在于為涉及訴訟案件的委托人提供切實(shí)可行的法律幫助
2、 如有任何疑問，請理解與我們聯(lián)系，歡迎撥打免費(fèi)咨詢熱線：021-51602957
更多房產(chǎn)問題咨詢類目房屋買賣律師 | 房產(chǎn)繼承律師 | 房屋租憑律師 | 建筑工程法律律師 | 動遷安置律師 | 物業(yè)糾紛咨詢律師
