由于政策調(diào)控而導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法履行的是否應(yīng)當(dāng)支持違約金

【案情】

2009年11月20日和2009年12月10日分別兩次，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與被告付某分別簽訂兩份《商品房預(yù)售合同》，約定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將某小區(qū)的房屋兩套出賣給被告付某。合同約定付某首付20%，其余價(jià)款均采取商業(yè)貸款的方式付款即向銀行借款支付。

在辦理商品房擔(dān)保貸款手續(xù)之日起60天內(nèi)，買受人申請(qǐng)的銀行商品房擔(dān)保貸款仍然未能到達(dá)出賣人帳戶的，視為付某不能取得銀行的商品房擔(dān)保貸款，而付某應(yīng)自期滿之日起15天內(nèi)付清全部房款，逾期未付清的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房預(yù)售合同。

開(kāi)發(fā)商解除商品房預(yù)售合同的，開(kāi)發(fā)商可收取商品房預(yù)售合同約定總房?jī)r(jià)款的10%作為違約金。合同簽訂后，付某應(yīng)向銀行申請(qǐng)貸款的第二套房屋貸款80萬(wàn)元至今未付。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訴至法院，要求解除雙方簽訂的第二套《商品房預(yù)售合同》并由付某支付違約金。付某同意解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，但不同意支付違約金。

本案審理中，經(jīng)向銀行詢問(wèn)，付某未能就訴爭(zhēng)房屋貸款的原因是該房屋為付某購(gòu)買的第二套商品房，其首付款必須增加至40%。

【評(píng)析】

某房地產(chǎn)公司與付某于2009年12月10日簽訂的《商品房預(yù)售合同》及附件簽訂于《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》出臺(tái)之前。合同簽訂后，由于政策變化，付某購(gòu)買的第二套房屋的首付款必須增加至40%。

導(dǎo)致付某無(wú)法依合同約定的首付款占總房款20%的比例向銀行申請(qǐng)貸款。

政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化，是購(gòu)房人在訂立《商品房預(yù)售合同》時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的重大變化。

雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》雖約定在簽訂商品房預(yù)售合同后，出賣人通知買受人辦理商品房擔(dān)保貸款手續(xù)之日起60天內(nèi)，買受人申請(qǐng)的銀行商品房擔(dān)保貸款仍然未能到達(dá)出賣人帳戶的，視為買受人不能取得銀行的商品房擔(dān)保貸款，買受人應(yīng)自期滿之日起15天內(nèi)付清全部房款。

但購(gòu)房人是基于能以合同約定可以以首付款20%向銀行申請(qǐng)貸款為預(yù)期而簽訂上述條款的。購(gòu)房人履約能力的變化并非因?yàn)槠渥陨淼脑蚧蚝炗喓贤瑫r(shí)可以預(yù)期的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致，而是國(guó)家房貸新政對(duì)付某的履約能力產(chǎn)生了影響，而購(gòu)房人履約能力的變化亦導(dǎo)致合同目的難以實(shí)現(xiàn)。若此時(shí)要求付某依據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定支付違約金對(duì)其明顯不公平。

因此，依據(jù)公平原則，付某不應(yīng)承擔(dān)違約金。

【審判】

法院經(jīng)審理認(rèn)為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與付某于2009年12月10日簽訂《商品房預(yù)售合同》后，由于房地產(chǎn)政策變化付某購(gòu)買的第二套房屋貸款必須提高到40%。

購(gòu)房人履約能力的變化并非是因?yàn)橘?gòu)房人自身的原因或者在簽訂合同時(shí)可以預(yù)見(jiàn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致而是國(guó)家房貸新政對(duì)付某的履約能力產(chǎn)生了影響，而購(gòu)房人履約能力的變化從而導(dǎo)致合同目的難以實(shí)現(xiàn)。若此時(shí)要求付某依據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定支付違約金對(duì)其明顯不公平。故法院判決駁回某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司要求付某支付違約金的訴訟請(qǐng)求。