【案情】
? ? ?2011年12月，案外人劉某（出賣人）與被告張某（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》一份，雙方約定：出賣人所售房屋坐落為通州區(qū)東果園XX號(hào)樓XXX室面積123平米。約定165萬元賣出，內(nèi)部設(shè)施作價(jià)為56萬元，共221萬支付給出賣人。買受人可以在簽訂本合同的同時(shí)支付定金1萬元，合同中還有別的內(nèi)容。合同簽訂后，被告張某支付了1萬元定金。
? 同日，劉某（甲方）、被告張某（乙方）與某房地產(chǎn)公司（丙方）三方簽訂《居間服務(wù)合同》一份，約定：甲乙丙自愿訂立本合同，以茲共同遵守。甲乙雙方同意，共同委托丙方為居間人，而丙方需要提供：促成甲乙簽署的合法有效的買賣合同。甲乙雙方簽訂《買賣合同》時(shí)，居間行為完成，甲乙雙方向丙方支付代理費(fèi)。各方同意，應(yīng)向丙方支付44400元，其中，由甲方承擔(dān)0元，乙方承擔(dān)44400元，并應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向丙方支付。
? 同日，被告張某為原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具書面欠條一張，寫明：本人張某因購買位于通州區(qū)東果園XX號(hào)樓XXX室房屋，欠某房地產(chǎn)公司人民幣肆萬肆仟貳佰元整（￥44 200），此款項(xiàng)需要在2011年十一月十八號(hào)前結(jié)清。每逾期一日，按照應(yīng)付款的1%向某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金。
? ? ?2011年12月，出售方劉某與張某簽訂了《解約協(xié)議書》，約定：甲乙雙方協(xié)商解約，甲方退還定金5000元。
? 庭審中，被告張某稱在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，某房地產(chǎn)公司有購房資格，但簽訂合同后知道其作為非本市戶籍人口不能作為本市戶籍人員購房。故主張合同無效，并終止了合同。
? ? ?2012年1月，原告某地產(chǎn)公司訴訟，要求：1、被告張某向某房地產(chǎn)公司支付44 400元的居間費(fèi)；2、被告張某按合同約定支付違約金1萬元且承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
?【審理】
院經(jīng)過審理后認(rèn)為，此合同受法律保護(hù)。本案中，原告某房地產(chǎn)公司是否有權(quán)向被告張某要代理費(fèi)，取決于居間行為是否合法有效完成。根據(jù)《居間服務(wù)合同》的約定，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)促成雙方簽署合法有效的買賣合同。現(xiàn)張某雖在某房地產(chǎn)公司的居間服務(wù)下，就涉案房屋與劉某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，但由于張某系因就學(xué)遷入學(xué)校的非本市戶籍的集體戶籍，依規(guī)定不具備作為本市戶籍人員購房的資格，合同目的沒有實(shí)現(xiàn)。故某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司并未完成“促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同”的居間服務(wù)義務(wù)，對(duì)其要求張某支付居間報(bào)酬及違約金的請(qǐng)求，于法無據(jù)，法院不予支持。最終法院判決駁回了原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
?? 一審判決后，原被告雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。
【評(píng)析】
? （一）居間行為未完成，中介公司無權(quán)主張居間代理費(fèi)
? 居間合同是提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬。若為促成合同則不收取報(bào)酬，但可以索取活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。在合同中只有居間人的活動(dòng)目的打到，委托人才給報(bào)酬。因此，委托人是否需要給報(bào)酬是不確定的。有時(shí)盡管居間人為了使合同能促成也盡了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但合同沒有成立，沒有達(dá)到居間目的，居間人不能索取報(bào)酬，委托人可不支付報(bào)酬。因?yàn)閳?bào)酬是居間人服務(wù)成果的對(duì)價(jià)，沒有促成合同成立，則不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。居間活動(dòng)費(fèi)用是居間人在促使合同成立的活動(dòng)中支出的必要費(fèi)用，與報(bào)酬并非同一概念。因此，有時(shí)居間人雖然為促成合同成立付出了勞務(wù)和費(fèi)用，但合同未促成，仍不能請(qǐng)求支付報(bào)酬，只能請(qǐng)求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，如居間活動(dòng)中支出的交通費(fèi)用等。
? 本案中的《居間服務(wù)合同》明確約定，甲乙雙方同意，共同委托丙方為居間人，丙方提供的居間服務(wù)包括促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同。甲乙雙方簽訂《買賣合同》時(shí)，居間行為完成，甲乙雙方支付居間代理費(fèi)。但是，由于張某沒有購房資格導(dǎo)致合同目的沒有實(shí)現(xiàn)。因此，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司并沒有完成居間服務(wù)義務(wù)，沒有完成居間行為，因此，其無權(quán)主張居間代理費(fèi)。
? （二）中介公司有義務(wù)審查并告知購房人是否具備購房資格
根據(jù)合同法425條規(guī)定，居間人隱瞞與合同有關(guān)的事實(shí)或者給虛假消息，損害了委托人的利益，應(yīng)賠償而且不能索取報(bào)酬。2011年有發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對(duì)居民家庭在本市購買住房資格限制作出了規(guī)定，很多購房人因不知道相關(guān)情況導(dǎo)致買房失敗而解除買房合同。中介公司的服務(wù)本就在于促成合法的買賣合同，而限購政策直接關(guān)系到雙方簽訂的買賣合同是否合法有效，因此，中介公司應(yīng)當(dāng)有義務(wù)審查并告知購房人是否具備購房資格。目前，多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)采取措施通過審核當(dāng)事人相關(guān)手續(xù)，下發(fā)告知書的形式告知購房人相關(guān)政策以及是否具備購房資格，避免購房合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
? 綜上，法院的判決是正確的。
