【案情】
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2010年11月13日，原告畢某欲購買某小區(qū)的商品房，因以其本人名義辦不到按揭貸款，遂借用被告蘆某的個(gè)人信息，以被告的名義簽訂了《商品房買賣合同》并辦理銀行按揭貸款，購買了商品房一套，價(jià)款為人民幣41萬元。原告畢某支付了首付款人民幣9萬元，余款仍以被告蘆某的名義由原告畢某繳納月供款，直至2013年5月份。2013年6月，被告蘆某掛失更換存折，自行繳納銀行按揭貸款。
2013年10月，原告畢某向公安機(jī)關(guān)提出過控告，本市公安局經(jīng)偵支隊(duì)受理后對(duì)被告蘆某進(jìn)行了詢問，被告蘆某在公安機(jī)關(guān)承認(rèn)登記在其名下的一套某小區(qū)商品房的實(shí)際買受人、出資人為原告畢某。但被告蘆某后來仍不配合原告更換相關(guān)購房手續(xù)，經(jīng)多次交涉未果，原告遂提起訴訟。請(qǐng)求確認(rèn)登記在被告蘆某名下的一套商品房實(shí)際買受人為原告，并判令該一套房子歸原告所有，剩余按揭貸款由原告償還。
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【評(píng)析】
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物權(quán)是對(duì)于物進(jìn)行直接支配之權(quán)利，具有優(yōu)先權(quán)和物上請(qǐng)求權(quán)之效力。基于物權(quán)此性質(zhì)，如果不以一定的可以從外部查知之方式表現(xiàn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以保證交易之安全，因此民法上對(duì)于物權(quán)之變動(dòng)，確定了公示原則、公信原則。所謂公示原則即要求物權(quán)之產(chǎn)生、變更上、消滅，必須以一定的可以從外部查知之方式表現(xiàn)出來。民法上關(guān)于物權(quán)之變動(dòng)，以“登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，以”交付“為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法。
所謂公信原則，即物權(quán)之變動(dòng)以登記或者交付為公示方法，當(dāng)事人如果信賴這種公示而為一定之行為，即使登記或者交付所表現(xiàn)之物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符合，也不能影響物權(quán)變動(dòng)之效力。公信原則包括兩個(gè)方面：其一：記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄之人推定為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)之占有人推定為該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，除非有相反之證據(jù)證明。這稱為“權(quán)利之正確性推定效力”。其二，凡善意信賴公示之表象而為一定的行為，在法律上須受到保護(hù)，保護(hù)的方式就是承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)之效力。法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變更、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，若法律另有規(guī)定除外。本條的規(guī)定，是不動(dòng)產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。這表明，原則上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)之依據(jù)。同時(shí)，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條也規(guī)定“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。因此，一般認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記的制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋的所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利之唯一合法憑證。
判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬要以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人的名下，則實(shí)際出資人對(duì)房產(chǎn)不享有物權(quán)之權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生之公示公信效力,是對(duì)社會(huì)公眾產(chǎn)生之外部效力,即善意第三人有理由相信該登記而與登記之權(quán)利人進(jìn)行交易,法律對(duì)善意第三人取得之權(quán)利亦予以保護(hù),即善意取得制度。《物權(quán)法》第１９條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之事項(xiàng)錯(cuò)誤的可申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)須予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人能申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)異議登記的,申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日之內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害,權(quán)利人能向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
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正確處理本案的前提就是要厘清本案之法律關(guān)系。代理分為披露委托人的代理和未披露委托人的代理。前者又分顯名代理、隱名代理。顯明代理人表明為他人代理，具體指明委托人姓名。《合同法》規(guī)定：受托人以自己名義在委托人之授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立之合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人同委托人之間之代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人及第三人，此即所謂隱名代理。
根據(jù)本案事實(shí)及相關(guān)證據(jù)可證明，畢某與蘆某之間建立的即是委托合同關(guān)系，蘆某為隱名代理。畢某征得蘆某的同意，要求蘆某以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款之手續(xù)，將房屋的產(chǎn)權(quán)辦至其名下，所以本案即為蘆某系接受畢某的委托，為畢某的利益，以蘆某的名義幫助畢某處理購房行為中的相關(guān)事宜，幫雙方形成了一種委托合同關(guān)系，在委托合同履行中，蘆某是直接以自己的名義與第三人（開發(fā)商、銀行等)開展民事了法律行為，未披露畢某為委托人，因此蘆某基于該委托關(guān)系實(shí)施的行為為隱名代理行為。法律規(guī)定，受托人處理委托事務(wù)取得之財(cái)產(chǎn)，須轉(zhuǎn)交給委托人。即受托人基于代理行為所取得之財(cái)產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交之義務(wù)。因畢某與蘆某之間存在隱名代理合同債權(quán)，蘆某違約不履行轉(zhuǎn)交因代理所取得的財(cái)產(chǎn)義務(wù)，是故畢某可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)《合同法》第４０４條規(guī)定請(qǐng)求訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)確認(rèn)為其所有，蘆某應(yīng)將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶。
