【案情】

?2013年，李某與尹某自愿簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同規(guī)定定，尹某將某房屋出售給李某，房屋總價款經(jīng)協(xié)商為65萬元，買賣合同生效之日李某向尹某支付房款25萬元，余款40萬元在房屋辦理權(quán)屬登記時付清。假使雙方任意一方違約，則需向守約方支付違約金40000元。尹某承諾所出售的房屋的權(quán)屬明晰，無其他任何產(chǎn)權(quán)糾紛。后房屋在辦理權(quán)屬登記過程中發(fā)現(xiàn)，該房屋于2012年在某商業(yè)銀行辦理了銀行抵押貸款35萬元。尹某在短期內(nèi)不能消除該房屋的抵押行為。后李某訴至法院，要求法院廢除其與被告簽訂的合同，同時返還已支付的房款25萬元，并要求被告向原告支付違約金40000元。

?【評析】

其實這種問題并不能一概而論本案問題的實質(zhì)便是違約金條款是否獨立的問題，要考慮到為什么要解除合同，責任人個人原因占據(jù)了多少因素。這也就是法律的靈活性的體現(xiàn)，也是法律的靈魂。《合同法》第57條規(guī)定：“合同無效、被撤銷或終止，不能影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。”《合同法》第98條規(guī)定：“合同權(quán)利義務(wù)的終止，不影響結(jié)算和清理條款的效力。”綜上所述，關(guān)于違約金的條款是關(guān)于合同解除后事宜的條款，它不能隨合同效力的終止或被否認而失去效力，否則此約定將成為一紙空談。

?本案中是被告先行將房屋抵押的行為導致合同無法正常履行，其行為已構(gòu)成根本性違約。由案情可知雙方在合同中約定，一方構(gòu)成違約，則需向守約方支付40000元違約金。該合同約定是雙方在合同訂立之時，對合同行過程中存在違約行為的約定。依據(jù)法律原則中當事人意思自治原則，應當支持。而且當事人在合同中約定違約金的處理條款，益于簡化后續(xù)損害賠償金的計算，既方便當事人履約，又可減少二次糾紛的發(fā)生的可能性。對于每天都要處理各種錯綜復雜的案件的法院來說，也是件值得肯定的事情。

?據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規(guī)定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院理論上應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理”。綜上，筆者認為，違約金是獨立于合同之外的給付。雖然它生于合同，但就像子產(chǎn)于母，但子不隨母的死亡而消失一樣，合同給與了違約金條款效力，自此，違約金條款就已成為獨立的有生命有效力的條款。因此，對原告要求被告支付40000元的訴請應予以支持。

?更多房產(chǎn)問題律師咨詢盡在上海房產(chǎn)律師網(wǎng)