租賃合同合同解除權(quán)消滅的情形有哪些?

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在判斷合同解除權(quán)是否已經(jīng)消滅，主要從以下四種情形分析：

1、雙方當事人對合同解除權(quán)約定了行使期限的，期限屆滿權(quán)利人不行使的，解除權(quán)消滅；

2、雙方未約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后權(quán)利人未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)消滅；

3、雙方未約定解除權(quán)行使期限，對方亦未催告的，權(quán)利人未在合理期限內(nèi)主張解除權(quán)的，解除權(quán)消滅，該合理期限一般掌握在一年；

4、由于未按時支付租金而使出租人具有合同解除權(quán)，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除權(quán)消滅。

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權(quán)利因主張而成就，因放棄而消滅，合同解除權(quán)同樣如此。《合同法》第九十五條規(guī)定：”法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅；法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。實踐中較難把握的是，法律未規(guī)定租賃合同的解除權(quán)行使期限，而當權(quán)利人怠于行使權(quán)利時，將導致權(quán)利長期處于一種不確定的狀態(tài)。我們認為，這種長期怠于行使權(quán)利的狀況也是權(quán)利消滅的一種情形。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定：”法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人(合同違約方)催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方?jīng)]有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。對此，我們建議關(guān)于租賃合同的解除權(quán)行使期限可以參照把握。

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