房屋所有權(quán)人未告知經(jīng)抵押權(quán)人與第三方協(xié)議引發(fā)糾紛

【案情】

?2013年4月21日，原告孫某（乙方）與被告姚某（甲方）簽定《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：原告孫某購(gòu)買(mǎi)被告姚某所有的涉案房屋；購(gòu)買(mǎi)合同總價(jià)款為120萬(wàn)元；乙方在簽訂合同時(shí)即向被告姚某付定金人民幣30萬(wàn)元整，支付款人民幣30萬(wàn)元整，共計(jì)人民幣60萬(wàn)元整，剩余房款于甲方從該房屋搬出后乙方付清；甲、乙雙方配合向房屋所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，合同簽定后，原告孫某向被告姚某支付定金及首付款共計(jì)六十萬(wàn)元。被告姚某未將訴爭(zhēng)房屋交付給原告孫某，雙方未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

?被告姚某于2013年6月7日，與第三人某銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》，其內(nèi)容為被告姚某向第三人某銀行貸款77萬(wàn)元；貸款期限為3年零6個(gè)月；被告姚某以訴爭(zhēng)房屋向第三人某銀行提供抵押擔(dān)保。庭審中，原告孫某表示可以代為償還銀行借款，并全額支付剩余購(gòu)房款。被告姚某表示在本案中不主張剩余房款。

?孫某上訴至法院，要求被告姚某繼續(xù)履行合同內(nèi)容，并協(xié)助原告孫某辦理房屋解除抵押及所有權(quán)變更登記手續(xù)；第三人某銀行協(xié)助其辦理解除抵押手續(xù)。姚某辯稱(chēng)，其已經(jīng)將原告孫某給付的六十萬(wàn)元返還了，原告孫某與被告姚某簽訂的合同事實(shí)上已經(jīng)解除，因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求。第三人述稱(chēng)，原、被告之間系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，被告姚某與其之間系借貸合同關(guān)系，所以原告與其不存在合同關(guān)系和其他得法律關(guān)系，被告姚某轉(zhuǎn)讓房屋的行為并不影響抵押權(quán)，在被告姚某的債務(wù)獲得清償前，其依法享有對(duì)涉案房屋的抵押權(quán)，故不存在協(xié)助解除抵押手續(xù)的義務(wù)。

?【審理】

?法院一審認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人是具有有法律約束力的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同內(nèi)容履行自己的義務(wù)。原告孫某與被告姚某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和法律，則為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)履行合同。現(xiàn)原告孫某已經(jīng)支付了定金及部分購(gòu)房款，且同意全額支付該房貸款，并可全額支付剩余購(gòu)房款，第三人銀行作為借款人及抵押權(quán)人的合法權(quán)益得到了充分保障，所以合同應(yīng)繼續(xù)履行，故對(duì)原告孫某要求被告姚某繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶(hù)及解除抵押，第三人銀行協(xié)助解除抵押手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，予以支持。因被告姚某在本案中不主張剩余房款，原告孫某代被告姚某償還銀行貸款后，如果孫某尚欠被告姚某購(gòu)房款，被告姚某可另案主張。對(duì)被告姚某稱(chēng)其已將原告給付的房款返還，雙方合同已經(jīng)解除的辯解意見(jiàn)，因其并未提供證據(jù)證明雙方合同已經(jīng)解除，故對(duì)其辯解意見(jiàn)，不予采納。據(jù)此，一審法院判決：一、原告孫某于本判決生效后十日內(nèi)代被告姚某償還第三人中國(guó)人民儲(chǔ)蓄銀行有限責(zé)任公司上海徐匯區(qū)支行涉案房屋的按揭貸款; 二、被告姚某繼續(xù)履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定的合同義務(wù)，配合原告辦理房屋的解除抵押及所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，第三人中國(guó)人民銀行有限責(zé)任公司上海徐匯區(qū)支行協(xié)助辦理房屋解除抵押手續(xù)。

?【分歧】

? 本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否繼續(xù)有效，因?yàn)橹挥性诤贤行У那疤嵯掠懻摵贤男袉?wèn)題才有意義。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

此條款并非合同效力性強(qiáng)制規(guī)定而是管理性的強(qiáng)制規(guī)定，抵押權(quán)人是否同意與買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)涉及，而只是對(duì)合同的繼續(xù)履行存在影響。

? 【評(píng)析】

?根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)〉》第十六條規(guī)定，如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，則屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，法院以此認(rèn)定合同無(wú)效。并承認(rèn)抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的有效，顯然此案并未損害國(guó)家或者社會(huì)公共利益，同時(shí)也并未損害抵押權(quán)人或者受讓人的利益。因?yàn)楝F(xiàn)行房產(chǎn)變更登記中未經(jīng)抵押權(quán)人同意或者未使抵押權(quán)消滅的，抵押人無(wú)法實(shí)現(xiàn)物權(quán)的相關(guān)變動(dòng)，也就損害不到抵押權(quán)人利益；如果宣告轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，卻會(huì)給受讓人造成經(jīng)濟(jì)損失，使其無(wú)法獲得違約賠償救濟(jì)，而只能向抵押人主張損害賠償責(zé)任和締約過(guò)失，這對(duì)于交易安全性，保障債權(quán)人的合法權(quán)益也受到損害，也有違《物權(quán)法》物盡其用的立法宗旨。故《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定就合同效力來(lái)說(shuō)，應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定。本案中，原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖未經(jīng)抵押權(quán)人即第三人同意，但并不影響合同的效力，故雙方簽訂的合同有效。