相鄰關系的認定及糾紛處理

【案情】

2011年8月19日，胡某從A開發(fā)商處購買了位于某小區(qū)二樓非住宅房屋，后出租予程某開辦足浴城。為排放經營產生的污水，胡某與程某基于房屋結構參照其他業(yè)主鋪設管道的方式在該開發(fā)商尚未售出的一樓門面樓板下安裝了占0.5米空高的下水管道。2014年10月，張某從A開發(fā)商手中購得安裝了排污管道的門面，并辦理了房產證。后張某以門面內樓板上鋪設了懸空的下水管道，嚴重損害了房屋的使用價值，致使無人愿意承租為由，起訴胡某與程某排除妨害，賠償損失。

【分歧】

第一種觀點認為：鋪設下水管道的行為致使樓下門面層高降低，影響了門面的使用價值，構成侵權，應當排除妨害并予以賠償。

第二種觀點認為：上下門面之間屬于相鄰關系，權利人可依相鄰關系合理擴大自己權利并限制相鄰所有權，為此造成受限所有權人損失的依法應予賠償。

【評析】

筆者贊同第二種意見。

一、相鄰關系與侵權行為的聯系與區(qū)別

相鄰關系是指相互毗鄰的不動產權利人間在行使該不動產的所有權或使用權時，因用水、排水、通風和采光等行為而相互間給予便利或接受限制所發(fā)生的權利義務關系。侵權行為是指行為人因過錯侵害他人的人身和財產并造成損害，違反法定義務，依法應承擔民事責任的行為。

事實上，相鄰關系與侵權行為有以下區(qū)別：(一)相鄰關系側重相鄰不動產權利人權利擴展或限制的合法性確認，侵權行為側重對侵害人身和財產等違法行為的民事責任規(guī)制。(二)相鄰關系要求相鄰義務人讓渡部分權利，對相鄰權利人的必要行為負有容忍義務;侵權行為中受害人對侵權行為不負有容忍義務，可依法請求權利保護。(三)相鄰關系損害是合法行為導致的，依公平原則可要求損害賠償;侵權行為損害是違法行為導致，受害人可要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失等。

二、把握相鄰關系糾紛的處理原則

首先，要把握處理相鄰關系的原則。物權法第八十四條有規(guī)定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確地處理相鄰關系。”其次，要把握處理相鄰關系的法律適用原則。物權法第八十五條中規(guī)定：“法律、法規(guī)對處理相鄰關系有所規(guī)定的，依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當地傳統(tǒng)。” 再次，要把握判定具體容忍義務的衡量方法。

三、相鄰關系損害救濟

相鄰關系的設定目的是調和相毗鄰不動產權利人的權利沖突以最大發(fā)揮不動產效用。但同時應公平地對待相鄰關系中因所有權或者使用權受到限制的不動產相鄰方的損害，該損害是指在相鄰不動產權利人容忍義務限度內的行為造成的損害，即合法行為造成的損害。對于合法行為所造成的損害，相鄰不動產權利人不能要求停止或排除該行為，這也是相鄰關系設定的應有之義。但對該損害應當給予賠償。如物權法第九十二條規(guī)定，不動產權利人因排水、用水、鋪設管線、通行等利用相鄰不動產的，應盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。

就本案而言，本案中原告對被告相鄰管道安設的行為是否具有容忍義務?首先，盡管房屋污水管道一般應安裝在自己所有的房屋內，但被告鋪設管道的方式是因受房屋結構的影響，且其他業(yè)主也采取這種鋪設方式，可認定被告利用樓下房屋層高具有必要性。根據物權法第八十八條，原告應當提供必要便利，負有容忍義務。其次，被告安裝管道的行為先于原告購買案涉房屋，原告選擇購買視其為對房屋現狀的接受，這也符合公平合理的原則。最后，被告鋪設管道是為了經營洗浴城，且該洗浴城處于合法運營中，若拆除管道必然造成洗浴城停業(yè)，不符合有利生產原則。相反，安裝的管道雖影響了門面的空高，但并無證據證明影響了門面的正常使用。綜合上述分析，原告對被告的行為具有合理的容忍義務，被告安裝下水管道行為可以認定為所有權的合理擴張，原告請求排除妨害沒有法律依據。

對于原告是否有權要求被賠償損失問題，因為安裝的管道始終對門面空高有一定影響，限制了門面所有權人所有權，從公平原則來講，原告所有權的受限仍可視為損害的存在，根據物權法第九十二條的規(guī)定，可以要求被告進行適當的賠償。

本文來自上海房產律師網，歡迎來電咨詢相關房產糾紛問題!