【案情】

李女士與魏某某夫妻關系存續期間，在某村取得了鄉村房屋所有權，權屬登記在魏某某名下，登記房屋為7間。

1994年魏某某過世后，李女士以2500元將該房屋出售給同社村民白某。1999年李女士遷到市區與其子居住。2005年白某對該房作過翻修，后以3000元轉讓給了同社村民白某祥。

2008年8月，經村社等基層組織審核，白某祥獲得房屋權屬證書。此證書與魏某某名下的房屋權屬證書登記的房屋系同一地理位置。

一審法院審理認為，本案沒有買賣房屋書面合同，但綜合考量李女士與白某、白某祥之間的身份關系，白某、白某祥實際占有使用爭議房屋的時間，白某、白某祥維修房屋以及村社等組織協助白某祥辦理房屋權屬證書等客觀事實，認定李女士并不是將爭議房屋委托給白某看管，而是將爭議房屋出售給了白某。

李女士與白某訂立的房屋買賣合同，未違反法律和行政法規的強制性規定，依法應當有效。白某、白某祥根據有效的買賣合同取得房屋的所有權應受法律保護。故一審法院依法駁回了李女士的訴訟請求。

李女士不服一審判決上訴，法院作出二審判決，駁回上訴維持原判。

【審判】

人民法院日前對此糾紛作出二審判決，認定農房兩次買賣均有效，駁回原房主訴訟請求。

【律師觀點】

轉讓農房欠缺書面合同依高度概然性標準認定

本案因沒有買賣房屋書面合同，爭議焦點為李女士是將爭議房屋委托給白某看管還是出售給了白某。

爭議房屋在李女士與白某建立買賣合同時，應為李女士及其子女共有。李女士出售房屋的行為涉及了其他繼承共有人的財產份額，但因李女士是其他繼承共有人的母親。根據鄉村社會的日常生活習慣，白某有理由相信李女士能夠代表其他繼承人對房屋進行處分。其他繼承共有人在十余年間均未作出否認表示，說明其他繼承共有人是知道并同意李女士出售爭議房屋的。

即使李女士出售房屋的行為缺乏完全的處分權，因白某支付了合理對價并已辦理了登記手續，白某已依法善意取得爭議房屋的所有權。

本案能夠確定當事人姓名、標的和數量，根據合同法鼓勵交易的立法目的以及合同法司法解釋的相關規定，應認定李女士與白某買賣爭議房屋的合同成立。

白某將爭議房屋再轉讓給白某祥，系依法處分個人財產的合法行為。房屋不能同時設定兩個以上的所有權，李女士持有魏某某的鄉村房屋所有權證，但該證在房屋出售給白某并已辦理過戶登記手續后，已依法不能再作為確定物權的證明。

白某、白某祥為證明李女士已將爭議房屋出售的事實，舉示了書證、證人證言等證據，再綜合考慮雙方當事人的身份關系，白某、白某祥實際占有、使用爭議房屋的時間，白某、白某祥維修爭議房屋、村社協助辦理爭議房屋權屬證書等客觀事實，白某、白某祥所提交證據較李女士等提交直系親屬言辭證據的證明力更強，所證明的事實具有高度蓋然性，足以認定李女士并非將爭議房屋委托給白某看管而是出售給了白某。