【案情】

2010年5月，甲公司為投資鋼鐵項(xiàng)目，擬租用乙公司的工業(yè)廠房，由于雙方商定租賃事宜時(shí)該工業(yè)廠房尚未建成，雙方約定待廠房建成且具備使用條件后再簽訂正式租賃合同，甲公司向乙公司支付定金10萬(wàn)元，乙公司亦出具相應(yīng)收據(jù)(現(xiàn)收到甲公司定金10萬(wàn)元)及書面承諾(內(nèi)容包括：①租賃期限，②租房的位置、面積、租金、水電費(fèi)，③簽訂租賃合同日期及到期不簽訂租賃合同的相關(guān)責(zé)任，④收到保證金10萬(wàn)元)。

2014年2月，甲公司以乙公司遲遲未建成廠房導(dǎo)致其投資項(xiàng)目落空為由起訴至B區(qū)法院，請(qǐng)求法院解除雙方之間的預(yù)約合同，并判令乙公司雙倍返還定金20萬(wàn)元。

【評(píng)析】

最高人民法院2012年6月5日公布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋【2012】8號(hào)，簡(jiǎn)稱為《買賣合同司法解釋》)第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等的預(yù)約合同，約定未來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同之義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任以及要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”。從中可以看出，最高人民法院已經(jīng)明確了預(yù)約之合同性質(zhì)。

結(jié)合本案，預(yù)約既然是合同，就必須滿足合同成立之要件。根據(jù)嫠規(guī)定“人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立”。本案中，甲公司與乙公司共同簽訂的承諾書已然具備了租賃合同的主要條款即合同的當(dāng)事人，標(biāo)的(租賃房屋的面積、位置)和數(shù)量即租金。可見，此承諾書已經(jīng)具備了租賃合同成立之主要條款和一些非主要條款。所以，此時(shí)的承諾書應(yīng)經(jīng)轉(zhuǎn)化為雙方意欲達(dá)成之租賃合同(本約)。

同時(shí)，《合同法解釋(二)》第1條第2款明確規(guī)定，對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的內(nèi)容，當(dāng)事人未達(dá)成協(xié)議者，人民法院依照合同法第61條、第六十二條、第125條等有關(guān)規(guī)定予以確定。從合同內(nèi)容之確定性上看，一旦當(dāng)事人訂立之預(yù)約中己經(jīng)包含了本約的成立要素時(shí)，不僅可以補(bǔ)全預(yù)約合同之內(nèi)容，據(jù)我國(guó)《合同法解釋(2)》第1條第2款的規(guī)則，似乎也側(cè)能補(bǔ)全本約本身。在這種情況下，考慮到預(yù)約作為合同締結(jié)類型之例外而非常態(tài)，同時(shí)依據(jù)民法傳統(tǒng)中“盡量使合同有效”的原則，合同解釋時(shí)應(yīng)盡可能賦予當(dāng)事人之意思表示以最大限度之法律效力，就所存在究竟是預(yù)約還是本約存在疑間時(shí)，更應(yīng)認(rèn)定為本約，必要時(shí)甚至可以是附條件之本約。因此，《法國(guó)民法典》第1589條規(guī)定了在雙方當(dāng)事人對(duì)其標(biāo)的物與價(jià)金已相互同意時(shí)買賣預(yù)約即等于買賣之判決規(guī)則。理論上解釋為，如果訂立之預(yù)約和它所追求的本約在意思表示之根本內(nèi)容上并無(wú)二致，顯然也就沒(méi)有認(rèn)定一個(gè)獨(dú)立于本約的預(yù)約的可能和實(shí)益了。

【總結(jié)】

綜上所述，雙方達(dá)成之預(yù)約即承諾書已轉(zhuǎn)化為本約，本案之訴訟標(biāo)的是租賃合同關(guān)系。其實(shí)，在內(nèi)容相對(duì)確定(特別是足以客觀推導(dǎo)出本約內(nèi)容)的情況下，實(shí)踐中大量存在的名為預(yù)約之文本，都有認(rèn)定為本約之可能。

上海房產(chǎn)律師為您的提供法律服務(wù)！