【案情】

劉某與丁某簽訂一份房屋買賣合同。劉某將其名下的一所房屋賣與丁某。丁某向劉某支付房款后，劉某將房屋和產(chǎn)權(quán)證明交付于丁某。但劉某丁某并沒有辦理房屋過戶手續(xù)。后丁某將該房屋賣給沈某。沈某在給付房款后，丁某將房屋和屬名為劉某的房屋產(chǎn)權(quán)證明付給沈某。后劉某以丁某、沈某為被告向人民法院提起訴訟。以自己是房屋的所有權(quán)人，丁某無權(quán)處分該房屋，要求：一、撤銷丁某與沈某的房屋買賣合同。二、要求沈某將房屋歸還給自己。

【分歧】

本案在審理過程中，主要圍繞法院是否應(yīng)支持劉某的訴訟請(qǐng)求，存在不同意見。

【評(píng)析】

上海房產(chǎn)律師認(rèn)為法院不應(yīng)支持劉某的訴訟請(qǐng)求，理由如下：

首先，劉某丁某履行完房屋買賣合同后，盡管未進(jìn)行房屋變更登記。但基于雙方訂立合同的目的，兩人都已經(jīng)各取所需，故雙方當(dāng)事人均實(shí)現(xiàn)了交易目的。在劉某丁某之間，房屋的產(chǎn)權(quán)理應(yīng)歸于丁某，雖然對(duì)于劉某來說，房屋沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記變更，但劉某除了具有按照合同法的規(guī)定，應(yīng)在丁某的要求下履行協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)的權(quán)利之外，劉某已經(jīng)喪失了基于該房屋的任何權(quán)利。

其次，物權(quán)公示主義的作用在于向社會(huì)不知情者公示不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況，明確所有人的排他性權(quán)利，同時(shí)也為他人就該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易提供安全保障。但之于劉某丁某之間作為買賣合同雙方，物權(quán)公示主義沒有任何意義。因?yàn)殡p方就不動(dòng)產(chǎn)交易情況再熟悉不過了，沒有必要再以物權(quán)公示主義來保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)出賣人的利益。

再次，丁某在事實(shí)上取得房屋的所有權(quán)后再將房屋賣于沈某，對(duì)丁某來說就是一種有權(quán)處分，而不是無權(quán)處分。在這種情況下，丁某再將房屋及屬名為劉某的房屋產(chǎn)權(quán)證明交付給沈某后，相對(duì)于劉某丁某，沈某就取得了該房屋的所有權(quán)。

最后，這種產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移是在劉某丁某沈某三者之間進(jìn)行的。丁某沈某對(duì)該房屋的權(quán)利，不能對(duì)抗其他已經(jīng)以登記的方式取得該房屋所有權(quán)的第三人。也就是說，劉某在將房屋及產(chǎn)權(quán)證明交付給丁某之后，又將該房屋賣給丁，并通過某種方式辦理了產(chǎn)權(quán)登記。那么丁某沈某這條線上（包括沈某的后手）所取得的所有權(quán)就不能對(duì)抗丁已經(jīng)通過登記的方式取得的所有權(quán)。

【小結(jié)】

通過以上案例分析，我們可以認(rèn)識(shí)到，交付可以作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的條件，但僅局限于出賣人和買受人、買受人的后手人之間，這種物權(quán)的變動(dòng)不能對(duì)抗以合法方式通過登記形式取得該房屋產(chǎn)權(quán)的其他合法權(quán)利人。