2004年1月，張某與單某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定張某將其名下的小產(chǎn)權(quán)房賣給單某，價款為188000元，單某在協(xié)議簽訂之日起三天內(nèi)付清房款，同時張某交房給單某。協(xié)議簽訂后，張某與單某如約履行了協(xié)議，但因買賣的房屋所占用的土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續(xù)。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，張某訴至法院要求確認與單某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，同時要求單某退還房屋。

法院經(jīng)審理后認為，張某與單某買賣房屋的行為違反了我國土地管理法律法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方因此簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。于是，判決單某在判決生效后十五日內(nèi)將房屋返還給張某。

判決生效后，單某將房屋返還給了張某，同時，張某也將購房款188000元退還給了單某。不久，單某將張某訴至法院，認為雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議履行已達五年之久，期間房屋明顯升值，當初所支付的房款188000即使加上利息，現(xiàn)已不能購買當時所能購買到的房屋。因房屋拆遷可以得到巨大的補償利益，張某違反誠信通過法律途徑確認協(xié)議無效，給單某造成了巨大的損失。因此，訴請法院判令張某賠償損失50萬元。

法院經(jīng)審理后認為，房屋買賣協(xié)議的無效單某和張某均有過錯，雙方均應(yīng)承擔一定的責任。相比單某，張某不僅有過錯，而且在有巨大的拆遷補償利益的情況下，其行為還有失誠信和違背社會道德。根據(jù)誠實守信和公平合理的民法基本原則，判決張某賠償單某30萬元。

律師點評：在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實存在的。

雖然出賣人主張小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效通常會得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統(tǒng)的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會的道德危機便在所難免，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮提起訴訟一方要求確認小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真正目的、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進行處理。如賣方確實因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認房屋買賣協(xié)議無效的，則協(xié)議被確認無效后，買方不應(yīng)從中獲利。

一般來說，買賣行為結(jié)束的時間越久、買方使用房屋的時間越長，就越應(yīng)當維護交易的穩(wěn)定和安全，即使房屋買賣協(xié)議被確認無效后，買方因此可得到的利益就應(yīng)越大。總之，因房屋買賣協(xié)議無效的可得利益不應(yīng)由一方單獨享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應(yīng)起到現(xiàn)行法律對此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發(fā)生，如此才能抑制小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易。

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