承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要在哪些情形下受到限制?
主要有共有入優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、出租人基于特殊身份而出賣(mài)租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈(zèng)與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，房屋以招標(biāo)形式出賣(mài)的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的同時(shí)，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來(lái)滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使不是沒(méi)有任何條件和限制的，它不能損害出賣(mài)人的實(shí)體利益，而且也不是絕對(duì)地剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)。因此，共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能對(duì)抗共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價(jià)出賣(mài)房屋，而離開(kāi)該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
就上述情況而言，因共有人對(duì)房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對(duì)外而言，每個(gè)共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，也與一般的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會(huì)給出較優(yōu)惠的出賣(mài)條件。沒(méi)有這些特殊的身份，出租人就不會(huì)給出這樣的出賣(mài)條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對(duì)其承租的部分房屋有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而對(duì)其他部分則沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨(dú)出賣(mài)給承租人，對(duì)整體房屋其他部分出賣(mài)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承租人對(duì)此部分可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);反之，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。否則，就是對(duì)出租人實(shí)體權(quán)利構(gòu)成損害。
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