未辦理變更登記是否影響所簽訂房屋買賣合同的效力

【案情】

2016年4月，劉楚升（化名）與唐湘岳（化名）簽訂合同，合同約定劉楚升將其所有的某小區(qū)房屋轉(zhuǎn)讓給唐湘岳，約定價格300萬元人民幣，合同簽訂時已給了一半，另一半約定在年底前給，劉楚升有協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)。

合同簽訂后，原告付款，但劉楚升發(fā)現(xiàn)賣出的房屋升值很快，遂有悔意，以合同未辦理登記訴至法院，要求撤銷合同。

【爭議】

本案認(rèn)為，該合同系雙方自愿簽訂的，不違反誠實(shí)信用原則，是有效的。雖然未辦理物權(quán)登記的，但不影響合同效力。

【評析】

首先，我國《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

（一）脅迫訂立合同或損害國家利益；

（二）惡意串通；

（三）以合法掩飾其實(shí)非法；

（四）損害公共利益；

（五）違反法律規(guī)定?！痹摪冈趯徖碇?，并不屬于任何上述五項(xiàng)之一，為合法合同。

其次，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的合同，除另外規(guī)定，合同生效后，是否登記不影響合同效力。”物權(quán)法確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的模式，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同是轉(zhuǎn)讓房屋的原因，簽訂合同是為了合法過戶。

最后，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。根據(jù)上述法律沒有辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

而《城市房地產(chǎn)管理法》三十八沒有該類規(guī)定，故不屬于“除法律另有規(guī)定”范疇。

綜上所述，該案房屋轉(zhuǎn)讓合同屬有效合同，法院應(yīng)駁回原告的訴訟請求。