【案情】
陳某與夏某系夫妻關(guān)系，雙方婚后共同購(gòu)買(mǎi)了某地的商品房一套（全款支付），登記在陳某名下。
2016年5月，陳某因做生意需要流動(dòng)資金，與魏某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定將房屋以35萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給魏某，對(duì)此合同，夏某不知情。后因房屋過(guò)戶(hù)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，陳某以房屋系其與夏某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自己無(wú)權(quán)單獨(dú)處分為由，主張合同無(wú)效。
魏某以房屋登記在陳某名下，不知是陳某與夏某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且自己支付了合理對(duì)價(jià)，已善意取得該房屋為由，起訴至法院，請(qǐng)求：1.確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效；2.陳某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)并交房。
【分歧】
本案在審理過(guò)程中，主要圍繞陳某與為謀之間簽訂的合同是否有效，魏某是否有權(quán)要求陳某辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)并交房等問(wèn)題，存在不同意見(jiàn)。
【評(píng)析】
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為雙方簽訂的合同合法有效，但魏某無(wú)權(quán)要求陳某辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)并交房。理由如下：
最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中第三條規(guī)定， 一方當(dāng)事人以其作為出賣(mài)人，對(duì)標(biāo)的物在締約時(shí)沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由，主張合同無(wú)效時(shí)，人民法院應(yīng)不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，或者要求解除合同并主張損害賠償時(shí)，人民法院應(yīng)予以支持。 由此可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)合同并不因出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分而無(wú)效。本案中，陳某擅自處分其與夏某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)是無(wú)權(quán)處分，但是這并不影響其與魏某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的效力，即該合同有效。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中第一百零六條的規(guī)定 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人時(shí)，所有權(quán)人均有權(quán)進(jìn)行追回；但只要符合下列任一情形，受讓人均可以取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)主觀上出于善意；（二）以合理的價(jià)格獲得了轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記則已經(jīng)交付給受讓人。
本案中，魏某主張善意取得該房屋須同時(shí)具備三個(gè)要件：1.簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同至辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)是善意的，即對(duì)陳某無(wú)權(quán)處分該房屋不知情且不應(yīng)當(dāng)知情；2.支付了合理對(duì)價(jià)；3.已經(jīng)辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。但是，本案中買(mǎi)賣(mài)的房屋并未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，且在糾紛發(fā)生時(shí)魏某對(duì)該房屋是陳某和夏某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)已知悉。因此，魏某雖然支付了合理對(duì)價(jià)，但是因不具備其他兩個(gè)要件而不能構(gòu)成善意取得。故對(duì)魏某的第二個(gè)訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
綜上所述，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效；但魏某不構(gòu)成善意取得，無(wú)權(quán)要求陳某辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)并交房。
【小結(jié)】
通過(guò)以上案例分析，我們可以認(rèn)識(shí)由無(wú)不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)的出賣(mài)人與受讓人簽訂的合同也應(yīng)是合法有效的，且如果受讓人的購(gòu)買(mǎi)行為符合相關(guān)法律的規(guī)定，則其可依法取得該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
