【案情】

2016年6月16日，江某與吳某簽訂租賃合同，約定吳某將其所有的位于某大廈的房屋租賃給江某使用，租期從2016年7月1日起算十年，簽訂合同時已交納租金。

2017年7月10日，吳某與王某簽訂涉案房屋買賣合同，并于同月15日將房屋交付王某占有使用，王某接房后未辦理房屋過戶登記但進(jìn)行了裝修，且不同意江某租賃使用房屋。

江某遂以買賣不破租賃為由將吳某、王某訴至法院，請求繼續(xù)履行租賃合同。

【分歧】

本案在審理過程中主要圍繞本案是否能夠適用買賣不破租賃的規(guī)定存在不同意見。

【評析】

上海房產(chǎn)律師認(rèn)為本案不能適用買賣不破租賃的規(guī)定，理由如下：

1.合同法中第二百二十九條規(guī)定 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力 。由此課件 買賣不破租賃 的構(gòu)成要件主要包括：租賃合同和買賣合同均為合法有效；在租賃期間出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)變動給了買受人；買賣行為發(fā)生在租賃物交付給承租人使用之后。其本意旨在通過維持原租賃合同的效力來保證承租人對租賃物的實(shí)際租賃控制和使用。本案中，江某在簽訂租賃合同之后并未實(shí)際占有使用房屋，而由買受人王某占有，買賣不破租賃尚未生效。

2.平等保護(hù)善意買受人權(quán)利使承租人和善意買受人之間的利益更趨均衡。當(dāng)租賃合同未登記時，且承租人也未占有使用房屋，由于房屋實(shí)際上仍處于出租人占有之下，由于房屋買受人無從知曉房屋上有租賃的負(fù)擔(dān)，因此相應(yīng)的法律后果也不應(yīng)由買受人承擔(dān)。本案中，江某與吳某簽訂租賃合同后并未實(shí)際履行，其不能以買賣不破租賃為由，對抗買受人王某對房屋的處分權(quán)，不能要求王某受江某與吳某之間的租賃合同拘束。

3.由于買受人的實(shí)際占有使用使承租人的請求發(fā)生履行不能，進(jìn)而使債的目的客觀上無法實(shí)現(xiàn)。因此債權(quán)人無法請求因此導(dǎo)致債務(wù)消滅或轉(zhuǎn)為為損害賠償之債繼續(xù)履行。本案中，王某已實(shí)際占有使用房屋，江某要求吳某及王某繼續(xù)履行租賃合同已為履行不能，江某可向吳某主張違約等合同責(zé)任。

【小結(jié)】

通過以上案例分析，我們可以認(rèn)識到當(dāng)事人之間已經(jīng)簽訂租賃合同但尚未履行時，如果物主與第三人在此之前與第三人簽訂買賣合同，法院在審理此類案件時不宜適用 買賣不破租賃 的相關(guān)規(guī)定。