提示：不是產(chǎn)權(quán)人而在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，如果說財產(chǎn)所有人同意增添的，并就財產(chǎn)返還時附物如何處理有約定的，按約定辦理;如果沒有約定也協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，就應(yīng)該折價后歸財產(chǎn)所有人，這樣造成財產(chǎn)所有人發(fā)生損失的，應(yīng)當負賠償責任;當裝修構(gòu)成附合的情況，歸屬就應(yīng)該適用添附制度來解決。
【案件介紹】
楚某為開辦浴場向某實業(yè)公司租賃經(jīng)營場所，2005年3月楚某與實業(yè)公司簽訂房屋租賃合同一份，約定實業(yè)公司將1000平方米房屋及相應(yīng)的公共場地出租給浴場，租賃期限為10年，自2005年4月1日起至2014年3月31日止。雙方還約定，租金為每年20萬元，第一年的租金進場時支付10萬元，簽訂合同時支付10萬元;第二年起在每年6月底前付清下一年度的租金。如租金拖欠時間超過二個月，實業(yè)公司有權(quán)終止合同。
實業(yè)公司還同意2005年4月1日至5月1日為浴場裝潢、裝飾及預(yù)備開業(yè)期，免繳租金，裝潢、裝飾不得改變房屋結(jié)構(gòu)，租賃期滿，浴場應(yīng)將保持完好的房屋及占據(jù)使用的土地全部退還實業(yè)公司。
雙方合同簽訂后，楚某在承租房內(nèi)開設(shè)咖啡廳及洗浴場，前兩年度的租金均正常給付。但從2007年6月起楚某應(yīng)經(jīng)營虧損，咖啡店及浴場停止經(jīng)營。為此，實業(yè)公司將楚某告上法庭，要求解除房屋租賃合同，由楚某償付拖欠的租金，同時遷讓出租賃房屋，并搬走租賃房屋內(nèi)的可移動物品，對租賃房屋內(nèi)部不可移動的固定物及裝修判歸實業(yè)公司所有。
【律師分析】
租賃合同終止，裝修、裝潢物的處理，法律規(guī)定非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人，造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當負賠償責任;裝修物構(gòu)成附合時，其歸屬適用添附制度解決。
承租人經(jīng)出租人明確同意，或雖未經(jīng)出租人明確同意，但出租人知道不反對，構(gòu)成善意添附。承租人對房屋進行善意添附，合同終止，承租人將房屋返還給出租人時，出租人享有了因承租人的添附行為而增加的租賃物的價值，通常情況下，該受益因缺乏法律或合同依據(jù)而構(gòu)成民法上的不當?shù)美Υ耍梢苑謩e處理：
租賃合同正常終止，按房屋裝修的現(xiàn)存價值為參考給予適當補償;出租人違約導致合同終止，應(yīng)根據(jù)違約責任原則，由出租人按裝修的現(xiàn)存價值予以全額賠償;承租人違約導致合同終止，裝修利益不能享有是承租人自己的違約行為造成，這種損失應(yīng)由承租人自己承擔。
本案中，由于被告楚某的違約造成房屋租賃合同解除的，對于裝修損失應(yīng)有楚某自己承擔，實業(yè)公司原告取得裝潢、裝飾物，并無須進行補償。
【律師提醒】
如果承租人未經(jīng)出租人同意，擅自對房屋進行裝修，那么構(gòu)成惡意添附。承租人的裝修行為對出租人的房屋造成了侵害，需承擔侵權(quán)責任。在承租人構(gòu)成侵權(quán)的情況下，承租人非但不得要求出租人對其裝修投入進行補償，相反出租人卻可以因惡意裝修造成其損失而請求損害賠償。
【判決結(jié)果】
法院認為，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。被告理應(yīng)按照租賃合同的約定支付租金，拖欠不付，責任在被告。原、被告雙方簽訂的合同明確約定拖欠租金超過二個月原告有權(quán)終止合同，原告據(jù)此要求解除合同，符合法律規(guī)定。租賃合同解除后，被告沒有權(quán)利占用租賃房屋，依法應(yīng)遷讓。
被租賃房屋內(nèi)可以搬動的物品，它們的所有權(quán)歸被告，該由被告自己搬走。那些不可以移動的東西，因為已經(jīng)和原告的房屋結(jié)合在一起了，變?yōu)榉课莶荒芊蛛x的一部分，在法律上是附合。當裝修物構(gòu)成附合的，應(yīng)該判令這些物所有權(quán)歸房屋所有權(quán)人，但這只是對財產(chǎn)的歸屬的處理，還要考慮物的價值是否需要進行補償。被告在承租房屋內(nèi)從事裝潢裝飾，經(jīng)過原告同意，被告的裝修行為屬于善意添附;并且因雙方對裝潢、裝飾物的處理沒有作出約定，因此在一般情況下提前解除租賃合同，裝潢、裝飾物的所有權(quán)依附合歸屬房屋所有人所有后，原則上出租人應(yīng)對承租人進行相應(yīng)的經(jīng)濟補償。
本案中，造成合同被提前解除是因為被告單方違約，被告現(xiàn)無法根據(jù)合同約定的租期享有其裝修的利益，是其自己的違約行為造成，損失依法應(yīng)當是被告自己來承擔。故原告取得裝潢、裝飾物，不須進行補償。
據(jù)此，法院判決解除原被告雙方簽訂的租賃合同;被告楚某給付拖欠的租金并遷讓房屋;租賃房屋內(nèi)不可移動的裝潢裝飾物歸原告實業(yè)公司所有。
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