最高人民法院于2002年6月11日作出關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)，其內(nèi)容有以下幾條： 1、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。2、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。3、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。4、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。上述幾條在實(shí)踐過(guò)程中存在以下幾個(gè)法律適用問(wèn)題：
1、竣工的具體含義應(yīng)確定。該批復(fù)明確規(guī)定承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算；其含義包括兩方面一方面是實(shí)際竣工日期，另一方面是約定竣工日期。但現(xiàn)實(shí)踐當(dāng)中施工合同約定的是大致的竣工時(shí)間或者說(shuō)只約定了竣工時(shí)間范圍，并且對(duì)竣工的具體含義沒(méi)有明確界定，一旦發(fā)生糾紛雙方各執(zhí)一詞。一種觀點(diǎn)認(rèn)為約定交付使用為竣工，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為約定驗(yàn)收合格為竣工，還有的認(rèn)為約定承包人向發(fā)包人提交工程竣工報(bào)告書(shū)之日為竣工。同時(shí)發(fā)生竣工不能的時(shí)候往往是施工合同雙方都有責(zé)任，那么究竟該如何解釋竣工一詞，發(fā)生糾紛責(zé)任大小及范圍該如何劃分，相關(guān)部門(mén)應(yīng)給予具體的標(biāo)準(zhǔn)和解釋，或者法官可通過(guò)法律推理運(yùn)用自由裁量權(quán)按通常通用的方式方法進(jìn)行解釋。
2、該優(yōu)先權(quán)如何定性。批復(fù)中明確規(guī)定該優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，也就是說(shuō)此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)不是抵押權(quán)也不是留置權(quán)更不是質(zhì)押權(quán)。筆者認(rèn)為該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)較為特殊相當(dāng)于《海商法》中的船舶優(yōu)先權(quán)，一旦性質(zhì)有所確定那么優(yōu)先效力也幾乎確定，如優(yōu)先于一般或特殊抵押權(quán)、一般債權(quán)，甚至優(yōu)先于稅款、行政款項(xiàng)等。
3、優(yōu)先權(quán)行使的具體程序如何。程序問(wèn)題主要牽扯以下幾個(gè)方面：一是行使的主體，包括可以主張工程優(yōu)先權(quán)的主體，行使拍賣、折價(jià)權(quán)主體；二是向誰(shuí)主張優(yōu)先權(quán)如何主張；三是優(yōu)先受償部分的劃分；四是執(zhí)行程序。筆者認(rèn)為行使優(yōu)先權(quán)的主體根據(jù)該項(xiàng)權(quán)利的設(shè)置目的應(yīng)為施工方的具體承包人，若為多個(gè)具體承包人則任何一個(gè)承包人均有權(quán)行使；有權(quán)對(duì)項(xiàng)目工程拍賣折價(jià)的只能是執(zhí)法機(jī)關(guān)或者工程權(quán)屬人；享有優(yōu)先權(quán)的主體可直接向工程權(quán)屬人主張權(quán)利，也可向仲裁機(jī)構(gòu)或法院主張權(quán)利，但直接向工程權(quán)屬人主張權(quán)利不可設(shè)為前置程序，仲裁機(jī)關(guān)和法院也不得以未向直接責(zé)任人員主張責(zé)任為由拒絕受理；若工程權(quán)屬人拒絕行使，則法院可以根據(jù)法院或仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)筆者認(rèn)為法院和仲裁機(jī)構(gòu)的相關(guān)法律文書(shū)應(yīng)具體明確優(yōu)先權(quán)的行使及范圍。
4、優(yōu)先受償款的支付范圍：筆者認(rèn)為承包人對(duì)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一項(xiàng)補(bǔ)償性權(quán)利而非懲罰性權(quán)利，所以優(yōu)先受償?shù)墓こ炭畎üと斯べY、材料款等在工程建設(shè)中實(shí)際支出的款項(xiàng)，不應(yīng)包括發(fā)包人違約所造成的承包人的違約金或利息損失部分。以此類推，凡屬補(bǔ)償承包人因承建該項(xiàng)工程的合理支出都應(yīng)在優(yōu)先范圍內(nèi)。
5、優(yōu)先權(quán)行使的沖突問(wèn)題。最高法院批復(fù)中明確規(guī)定消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。那么如果出現(xiàn)優(yōu)先權(quán)和上述內(nèi)容的沖突，承包人的利益和買受人的利益該如何平衡。筆者認(rèn)為此款規(guī)定意皆優(yōu)先權(quán)的失效，沖突部分的利益只能轉(zhuǎn)化為承包人的一般債權(quán)。但是還應(yīng)視具體情況而定，如買受人并未支付百分之五十的款項(xiàng)或者說(shuō)支付了百分之五十或全部款項(xiàng)但是購(gòu)房合同無(wú)效，那么承包人還應(yīng)可以行使優(yōu)先權(quán)。
6、判決書(shū)的明示問(wèn)題，優(yōu)先權(quán)是否應(yīng)在裁判文書(shū)中明示，如何明示，各地法院做法不一。有的予以明示，并明確標(biāo)明可以優(yōu)先受償?shù)姆秶蛢?nèi)容；有的只是告知明示的權(quán)利。
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