最高人民法院于2002年6月11日作出關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，其內(nèi)容有以下幾條： 1、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。2、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。3、建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。4、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。上述幾條在實踐過程中存在以下幾個法律適用問題：
1、竣工的具體含義應(yīng)確定。該批復(fù)明確規(guī)定承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算；其含義包括兩方面一方面是實際竣工日期，另一方面是約定竣工日期。但現(xiàn)實踐當(dāng)中施工合同約定的是大致的竣工時間或者說只約定了竣工時間范圍，并且對竣工的具體含義沒有明確界定，一旦發(fā)生糾紛雙方各執(zhí)一詞。一種觀點認(rèn)為約定交付使用為竣工，另一種觀點認(rèn)為約定驗收合格為竣工，還有的認(rèn)為約定承包人向發(fā)包人提交工程竣工報告書之日為竣工。同時發(fā)生竣工不能的時候往往是施工合同雙方都有責(zé)任，那么究竟該如何解釋竣工一詞，發(fā)生糾紛責(zé)任大小及范圍該如何劃分，相關(guān)部門應(yīng)給予具體的標(biāo)準(zhǔn)和解釋，或者法官可通過法律推理運用自由裁量權(quán)按通常通用的方式方法進行解釋。
2、該優(yōu)先權(quán)如何定性。批復(fù)中明確規(guī)定該優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，也就是說此項優(yōu)先權(quán)不是抵押權(quán)也不是留置權(quán)更不是質(zhì)押權(quán)。筆者認(rèn)為該項優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)較為特殊相當(dāng)于《海商法》中的船舶優(yōu)先權(quán)，一旦性質(zhì)有所確定那么優(yōu)先效力也幾乎確定，如優(yōu)先于一般或特殊抵押權(quán)、一般債權(quán)，甚至優(yōu)先于稅款、行政款項等。
3、優(yōu)先權(quán)行使的具體程序如何。程序問題主要牽扯以下幾個方面：一是行使的主體，包括可以主張工程優(yōu)先權(quán)的主體，行使拍賣、折價權(quán)主體；二是向誰主張優(yōu)先權(quán)如何主張；三是優(yōu)先受償部分的劃分；四是執(zhí)行程序。筆者認(rèn)為行使優(yōu)先權(quán)的主體根據(jù)該項權(quán)利的設(shè)置目的應(yīng)為施工方的具體承包人，若為多個具體承包人則任何一個承包人均有權(quán)行使；有權(quán)對項目工程拍賣折價的只能是執(zhí)法機關(guān)或者工程權(quán)屬人；享有優(yōu)先權(quán)的主體可直接向工程權(quán)屬人主張權(quán)利，也可向仲裁機構(gòu)或法院主張權(quán)利，但直接向工程權(quán)屬人主張權(quán)利不可設(shè)為前置程序，仲裁機關(guān)和法院也不得以未向直接責(zé)任人員主張責(zé)任為由拒絕受理；若工程權(quán)屬人拒絕行使，則法院可以根據(jù)法院或仲裁機構(gòu)的法律文書強制執(zhí)行。同時筆者認(rèn)為法院和仲裁機構(gòu)的相關(guān)法律文書應(yīng)具體明確優(yōu)先權(quán)的行使及范圍。
4、優(yōu)先受償款的支付范圍：筆者認(rèn)為承包人對工程價款優(yōu)先受償權(quán)是一項補償性權(quán)利而非懲罰性權(quán)利，所以優(yōu)先受償?shù)墓こ炭畎üと斯べY、材料款等在工程建設(shè)中實際支出的款項，不應(yīng)包括發(fā)包人違約所造成的承包人的違約金或利息損失部分。以此類推，凡屬補償承包人因承建該項工程的合理支出都應(yīng)在優(yōu)先范圍內(nèi)。
5、優(yōu)先權(quán)行使的沖突問題。最高法院批復(fù)中明確規(guī)定消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。那么如果出現(xiàn)優(yōu)先權(quán)和上述內(nèi)容的沖突，承包人的利益和買受人的利益該如何平衡。筆者認(rèn)為此款規(guī)定意皆優(yōu)先權(quán)的失效，沖突部分的利益只能轉(zhuǎn)化為承包人的一般債權(quán)。但是還應(yīng)視具體情況而定，如買受人并未支付百分之五十的款項或者說支付了百分之五十或全部款項但是購房合同無效，那么承包人還應(yīng)可以行使優(yōu)先權(quán)。
6、判決書的明示問題，優(yōu)先權(quán)是否應(yīng)在裁判文書中明示，如何明示，各地法院做法不一。有的予以明示，并明確標(biāo)明可以優(yōu)先受償?shù)姆秶蛢?nèi)容；有的只是告知明示的權(quán)利。
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