業主或物業使用人對外墻的合理使用不應收取物業費

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提示：物業公司除了根據由物價部門核定的收費標準收取物業服務費外，無權要求業主或物業使用人支付對外墻的合理使用的物業服務費。

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【案件】：

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某物業公司與開發商簽訂了《前期物業服務合同補充協議－收費明細表》，約定：業主和使用人占用使用外墻的，經巡查發現后責其拆除，并按建筑面積每平方米50元／月收取占用服務費，發現后及時收取；該協議未經政府職能部門備案登記或批準。王某系該小區的業主，王某將其所有的商業用房一間租給某食品公司經營食品。食品公司為了進行經營，在商業用房的門眉上懸掛了招牌及標識，在門框上張貼了對聯，在對應的外墻懸掛了空調外機。物業公司認為食品公司上述行為屬于使用了共有部分的外墻，遂要求食品公司支付廣告牌占用外墻的物業服務費。雙方為此發生糾紛。

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【律師分析】

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《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權”。業主或者物業使用人在與其商業用房專有部分相對應及合理范圍內的外墻上安置招牌或同性質的廣告，其行為并不違反法律、法規，也不損害他人合法權益，應當認定為是對外墻的合理使用。

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根據有關規定，物業管理收費中的公共性服務收費應實行政府定價，收費標準由物價部門核定；特約服務收費應由雙方協商議定。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。本案中，業主并未對占用共有外墻是否收費作出決定，物業公司未經物價部門批準也未與業主、物業使用人對此作出明確約定，故物業公司除了根據王某的房屋面積及其收費標準收取物業服務費外，無權要求業主或物業使用人支付廣告牌占用外墻的物業服務費。

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【審判結果】

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法院認為，根據有關規定，物業管理收費包括公共性服務收費和特約服務收費。本案所涉小區系未成立業主委員會獨立物業管理的大廈，公共性服務收費應實行政府定價，其收費標準由物價部門核定。特約服務收費應實行明碼實價，并堅持自愿原則，不得強行收費，其收費標準由雙方協商議定。在本案中，物業公司確認向食品公司收取廣告牌占用外墻的物業服務費為公共性服務收費。根據規定應由政府定價，物業公司主張的外墻的物業服務費卻未報物價部門核定，系擅自擴大收費，違反了相關規定，且因該收費明細表未備案亦未與業主溝通應對王某、食品公司缺乏約束力，故法院判決駁回了物業公司的訴訟請求。

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