案例介紹：

2012年2月衛(wèi)先生與洪小姐簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，洪小姐將其所有的違約本市延安西路的1套房屋出讓給衛(wèi)先生，房屋總價(jià)人民幣400萬(wàn)元，合同首付款80萬(wàn)，衛(wèi)先生貸款280萬(wàn)元，如衛(wèi)先生無(wú)法獲得貸款或貸款不足的，由衛(wèi)先生在交易過(guò)戶當(dāng)日以現(xiàn)金不足，余款40萬(wàn)元待交易過(guò)戶當(dāng)天給付。因該年房屋價(jià)格變動(dòng)加快，為防止洪小姐不賣(mài)房或衛(wèi)先生不買(mǎi)房，雙方在合同中約定，如一方違約，須根據(jù)合同總額的100%向?qū)Ψ浇o付違約金。

合同簽訂后，衛(wèi)先生支付了首付款人民幣80萬(wàn)元，雙方約定2012年4月1日至交易中心辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。2012年4月1日，衛(wèi)先生因未能順利獲得銀行貸款，也沒(méi)有320的現(xiàn)金支付房款，雙方?jīng)]有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

2012年5月初，洪小姐將衛(wèi)先生告上法庭，請(qǐng)求解除與衛(wèi)先生之間簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并要求衛(wèi)先生按合同約定給付400萬(wàn)元的違約金。

律師分析：

根據(jù)《合同法》等有關(guān)法律的規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性質(zhì)和懲罰性質(zhì)的雙重屬性，其在于賠償守約方因?qū)Ψ竭`約發(fā)生的損失，也在于懲罰違法方的違約行為。但這并不是意味這，雙方可以隨意的約定違約金的數(shù)額。

在很多案件中，法官會(huì)以守約方的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情給予處理。

當(dāng)法官認(rèn)為違約金過(guò)高時(shí)，一般會(huì)進(jìn)行釋明，即假設(shè)違約成立，是否當(dāng)事人是否認(rèn)為違約金過(guò)高?然后，法院會(huì)根據(jù)當(dāng)事人的要求依據(jù)上述原則，對(duì)違約金進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

當(dāng)然，如果經(jīng)法官釋明后，當(dāng)事人認(rèn)為違約金合理的，如果違約愿意接受，那么法官一般將不對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。

審判結(jié)果：

本案雙方約定的400萬(wàn)元違約金相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，肯定是過(guò)高的。法官在審理本案過(guò)程中，向衛(wèi)先生進(jìn)行了釋明，而衛(wèi)先生理解了法官的釋明，及時(shí)提出認(rèn)為違約金過(guò)高，要求法官進(jìn)行調(diào)整。最終，法院判令解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)判令衛(wèi)先生給付洪小姐違約金人民幣40萬(wàn)元。

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