【案情】

2018年7月，韓某經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，購買了林某名下的一套房屋，雙方簽訂了買賣合同，約定韓某當(dāng)天付清款項后便可入住房屋，1個月內(nèi)雙方辦理過戶登記手續(xù)。

此后林某無故失蹤，無法辦理過戶手續(xù)。同年8月，林某以改房屋作為抵押品，向?qū)幉ㄣy行貸款120萬元，并辦理了抵押登記，到期貸款未清償，銀行向法院申請拍賣該房屋，并就該房屋拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。

韓某提出執(zhí)行異議，認為自己已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)，銀行不能拍賣。

【分歧】

本案的爭議在于韓某提出的異議是否成立，其對房屋的所有權(quán)能否排除銀行的抵押權(quán)。

【評議】

我國不動產(chǎn)物權(quán)采取的是登記生效的原則，通常情況下買賣房屋的雙方未辦理房屋權(quán)屬變更登記，則不能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力。按此原則，韓某只能基于與林某的房屋買賣合同主張債權(quán)，而債權(quán)的效力不能對抗銀行的擔(dān)保物權(quán)，銀行可以行駛抵押權(quán)。

但是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的普遍原則也是有例外情形的，2015年5月5日起實施的最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，第二十八條規(guī)定： 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記 。

本案符合法律規(guī)定的四種情形，所以銀行獲得的抵押權(quán)不能對抗韓某，法院不能強制拍賣執(zhí)行該房屋。

【總結(jié)】

上述規(guī)定的目的在于保護善意購房人，雖然實踐中不動產(chǎn)權(quán)利變動以登記公式為原則，但是在法律規(guī)定的情況下，買受人對不動產(chǎn)是享有一定權(quán)利的。